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Partecipazioni immobiliari – La guida definitiva per chiunque abbia intenzione di investire nel settore immobiliare

Una proprietà immobiliare può essere un investimento redditizio se sai cosa cercare. Quando avrai finito di leggere questo articolo sarai in grado di rispondere alle seguenti domande: Cosa è importante quando si investe in immobili?

Come valuto i rischi associati ai progetti immobiliari?

Quali tipi di proprietà immobiliari esistono?

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi delle specifiche tipologie di investimento?

Analisi della posizione – La base di proprietà immobiliari di successo

Ogni esperto immobiliare può dirti i tre fattori di successo per un investimento immobiliare: posizione, posizione, posizione. Poiché è impossibile cambiare la posizione di una proprietà, questa posizione deve essere analizzata prima di effettuare qualsiasi investimento. In tal caso, il primo aspetto da esaminare e determinare è la macrolocalizzazione, ovvero la città in cui dovrebbe essere situata la holding immobiliare. Questa decisione si basa su un confronto di fatti e cifre come le previsioni relative allo sviluppo della popolazione e delle famiglie nei prossimi anni. L'obiettivo della successiva analisi di microlocalizzazione è quello di scoprire quale area della città selezionata ha il maggior potenziale; quanto sono buoni i collegamenti di trasporto e quali servizi (come medici, negozi, scuole e strutture culturali) sono offerti.

A seconda del tipo di proprietà immobiliare, l'investitore deve eseguire personalmente questa importante analisi della posizione o affidarsi al giudizio di un gestore di fondi. Nel caso di crowdfunding immobiliare o fondi immobiliari chiusi l'investitore sceglie progetti specifici e quindi seleziona automaticamente una determinata località. I gestori di fondi immobiliari aperti e di partecipazioni immobiliari acquistano molti immobili. In questi casi, i gestori e non gli investitori sono quindi responsabili dell'analisi delle posizioni.

Come valutare i rischi associati alle partecipazioni immobiliari

Esistono numerosi indicatori che possono essere utilizzati per valutare il livello di rischio associato a una partecipazione immobiliare. La più importante è la posizione e quindi l'analisi della posizione di cui si è discusso sopra.

Esistono però anche indicatori di rischio che riguardano lo specifico immobile in questione. Un fattore importante a questo proposito è il rapporto tra capitale esterno e capitale totale. Se la maggior parte del prezzo di acquisto pagato per acquisire la proprietà è finanziata tramite un prestito bancario, il rischio sarà maggiore rispetto a quando la proprietà viene acquistata interamente con i fondi propri dell'acquirente. Laddove il coefficiente di capitale esterno è elevato, un aumento dei tassi di interesse può far sì che il reddito da locazione non sia più sufficiente a coprire le rate mensili del mutuo alla banca.

Un ulteriore criterio è il livello di occupazione. Va da sé che una proprietà con un alto livello di occupazione genererà un reddito da locazione corrispondente. Anche il numero di inquilini è importante nella valutazione dei rischi associati a una proprietà immobiliare. Se, ad esempio, il reddito totale da locazione è generato da un solo inquilino, allora il rischio di insolvenza è, logicamente, molto più elevato rispetto a quando ci sono cinque inquilini. Le proprietà ad occupazione multipla con molti inquilini rappresentano quindi un rischio molto inferiore rispetto a un edificio per uffici con solo uno o tre inquilini.

Il crowdfunding immobiliare è in piena espansione

Le partecipazioni immobiliari tramite crowdfunding stanno diventando sempre più popolari, anche in Germania. Le prime piattaforme di crowdfunding per offrire progetti immobiliari ai propri investitori lo hanno fatto nel 2012. In questo periodo, hanno raccolto 1,5 milioni di euro dalla folla per i progetti. Due anni dopo la somma totale era salita a quasi 10 milioni di euro e nel 2015 aveva raggiunto la cifra di 18,4 milioni di euro. Il volume degli investimenti crowd in progetti immobiliari è quindi aumentato di oltre 12 volte dal 2012.